【以案普法】未入住房屋水管漏水淹邻居，业主和物业谁担责？法院判了

案涉楼层水暖井位于住户门外的公共区域，井内各户水阀均有物业悬挂的标签以供区分，水暖井有门，钥匙平时由物业值班人员保管。经现场查看，发现楼上管某所居住楼层水暖井的门并未上锁，水暖井内管某房屋的水表正急速转动。打开楼上管某的房门后，发现其厨房内一根水管接头处因未安阀门，水流持续喷出，致使整个房屋大量积水，进而导致楼下陈某家中天花板等多处渗水、漏水。陈某将楼上的管某和物业公司诉至山东省郯城县人民法院，要求赔偿损失。

管某作为案涉的楼上房屋业主，其在案涉房屋水电改造过程中，未能严格监督施工，致使厨房水管改造草率收工，水管接口处未能全部安装阀门，未尽到业主的安全管理义务，对楼下陈某房屋漏水事故的发生存有过错，应承担相应民事责任。

物业管理公司作为物业管理方，对位于公共区域的水暖井本应严格管理。事故发生时，水暖井的门处于开启状态，而其作为水暖井钥匙的持有者，竟不知该门由何人何时打开，亦未尽到谨慎妥善管理的义务，其对本次事故的发生，亦存在过错。

结合本案实际，管某作为案涉的楼上房屋业主，其与物业管理公司的过错比例应按6:4划分为宜。遂作出一审判决：管某赔偿陈某财产损失11473.8元；物业管理公司赔偿陈某财产损失7649.2元。宣判后，物业管理公司不服，提起上诉。临沂市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

在现实生活中，物业服务人需要按照合同的相关约定，开展小区公共设施的安装和维修、公共秩序的检查和维护、环境卫生的绿化和保持等业务工作。同时，还需定期向业主大会等组织汇报物业费用的开支情况及资金去向。如果侵权结果的发生所涉及的行为被囊括在物业服务人的工作范围内，那么物业服务人很可能会承担法律责任。